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はじめに

戸建ての購入を検討している方であれば、一戸建てにはどんな種類があるか知っておきたいところです。

ある程度決められた住宅が良いのか・間取りや内装などを自分で自由に決めたいのか・新築や中古にこだわりはあるかなど、
事前にある程度の希望を考えておくことで一戸建ての種類にも迷わずにすみます。

今回は、一戸建ての種類とそれぞれのメリット・デメリットや注意点を併せて紹介していきます。


種類

1.建売住宅
土地と建物が一緒に販売されている住宅を「建売住宅」と言います。

初めから仕様が決まっているので、デザインや間取りを大きく変更することはできません。

建築済みの物件だけでなく、土地だけの状態のものや未完成のものも建売住宅と呼びます。

図面に関しては建設前から決まっているので、建設途中はもちろん建設前であっても、原則として間取りなどの変更を
行うことは難しいです。

メリットは？
大量生産式のためその仕様は統一されており、コスト面を抑えることができます。

完成物を実際に確認することができるので、安心して購入できるという点もポイントです。

2.注文住宅
土地は用意し、建築に関しては家主が選択したハウスメーカーや設計事務所に依頼して家を建てることを「注文住宅」と言います。

建売住宅とは違い、デザイン・間取り・設備・材質まで自分の好みにカスタマイズしながら家づくりを進めます。

注意点は？
理想通りの家にしようという想いが強すぎると、追加して付け加える項目が多くなり、どうしてもコストが掛かってしまいます。

さまざまなオプションがあるため、あれもこれも選んでいると予算オーバーになってしまうので注意が必要です。

また、施工会社やハウスメーカーとの話合いが多くなるため、忙しくて時間が取れない方やすぐに新居が欲しいという方
にはあまりおすすめできません。

しかし、こだわりを反映させて理想のマイホームに一番近づけることができるのは注文住宅です。

注意したうえで、自分好みの家づくりを楽しみましょう。

3.中古一戸建て
新築の一戸建てにこだわりが無い場合、中古の一戸建ても検討してみましょう。

新築と同じくらいの条件であるにも関わらず、費用は安く土地の面積にも余裕のある「中古一戸建て」は魅力的だと言えます。

祖父母との同居や子供の人数が増えるなどで家族構成が変わると、できる限り広い土地で予算内に収まる住宅を
探さなければいけません。

中古一戸建てを購入し、内装や間取りをリフォームしながら自分好みの家に変えていくことも可能です。

デメリットは？
新築の一戸建てと比較すると、住宅を購入した後の保険保証やアフターフォローが手薄になってしまいます。

また耐用年数に関しては、その建物の構造が頑丈であるか、定期的なメンテナンスがされていたかによって左右されます。

築年数に注目して、良し悪しを決めることは難しいでしょう。

建築条件付き土地

土地を購入した後、指定された建築会社と一定期間内に家を建てる契約を交わします。

メリットは？
売主は土地・建物の双方からの利益が見込めるので、土地価格が相場より低く設定されていることが多いです。

建物は参考のプランが複数用意されており、資金計画や建築までの段取りが進みやすいです。

土地購入後に建築という流れになるため注文住宅と少し似ていますが、施工会社が決まっている分、仕様変更など自由に設計することは難しいでしょう。

おわりに
一戸建て購入前に知っておきたい、一戸建ての種類やその特徴をご紹介しました。

家族が多いので住みやすさを優先させたいという場合ならば、間取りを自由に決められる注文住宅がおすすめです。

自分の希望はもちろん大切ですが家族の希望にもぜひ耳を傾けて、一戸建て購入でどのような要素を優先させるか
話し合ってみましょう。

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館山・南房総でセカンドハウスをお探しの方

不動産をお求めになる際、多くの方は不動産を居住用としてお求めになると思います。

居住用で不動産を購入する場合、いろいろと税金面で優遇が受けられます！

しかし、非居住用だとそういった優遇が受けられず、不動産にかかる税金が大きくなります。

居住用・非居住用の違い

ざっくりとした認識ですと、「住民票を異動する・しない」がわかりやすいですね。

でも、”セカンドハウス”も名の通り”2つめの家”なだけで、住民票を異動しないだけで、そこに生活する場合は
居住用・・ですよね。

（例えば、代表的なもので言うと仕事場の関係で近くに生活の拠点を設けたい等）

勘違いしやすいのは、”別荘”との違いです。

別荘は生活の拠点では無く、非日常の休養に使われるもので、

あくまでも別荘は日常的な使用目的では無いというところがポイントです。

不動産にかかる税金

購入時にかかる税金としては次の2つが代表的なものです。

●登録免許税

●不動産取得税
また、不動産を所有している時にかかる税金として、

●固定資産税　が不動産の評価額によって課税されます。

居住用不動産の場合、購入時の登録免許税や不動産取得税について、税率が下がったり、軽減措置が受けられます。

基本的には居住用の判断は住民票をその場所に移すかどうかが一番わかりやすい判断基準です。

住民票を移すことによって登録免許税・不動産取得税の軽減が受けられるのですが、

セカンドハウスって、住民票まで移すイメージはないですよね。

そうすると、税金の軽減は全く受けられないの？というと、そうではありません！！

セカンドハウスの場合でも、使用状況の実績を加味して不動産取得税は軽減が受けられるのです！

（使用状況の実績とは、使用頻度や公共料金等の支払い状況、具体的な用途について総合的に勘案されます！）

（4～6ヶ月後に届く不動産取得税の通知に、軽減に関する書類が同封されます。そこに使用状況の実績等を添付し提出して、あとは個別に判断されます。詳しくは県税事務所までお問い合わせください。）

＜注意事項＞

いくら税金が安くなるからと言って、本来居住用でもないのに（賃貸用や別荘目的等）住民票を一時的に異動して節税をすると、

場合によっては虚偽の申告でペナルティが科せられる可能性がありますのでご注意ください！

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移住したい方必見！

海に囲まれていて、海中観光船やいちご狩りなどの観光スポットがあり、
釣りやダイビング、サーフィンを楽しめる場所が多くある館山市。

そんな館山に移住したい！と思っている方にうれしい制度があります！

今回は館山市の移住支援情報についてご紹介します。

館山市移住定住促進助成金

館山市では、予算の範囲内で転入子育て世帯に助成金を支給しています。

助成金の支給対象者

定住を目的に転入し、世帯員全員が賃貸住宅に入居していること

世帯に税金の滞納がないこと

館山市の「移住相談窓口」で移住相談を受けたことのある世帯であること。

など、これ以外にも複数の条件があるので、申し込む前に事前に確認するようにしましょう。

助成額は月の家賃の半分を支給としていて、家賃が月額4万円の場合は支給額は2万円となります。
上限が2万円となるので、それ以上の家賃を支払っている世帯に関しては、月の家賃の半額が2万円以上であっても
2万円となります。

必要書類

居住者全員の住民票

賃貸借契約書の写し

他の住宅手当を受けてないことの証明書などが必要です。
この他にも必要な書類がありますので詳細は館山市のホームページにて確認するようにしましょう。

建物を作る場合、建築基準法や都市計画法などさまざまな法律や条例に適合していなければなりません。
そのため、中には敷地と道路の関係や都市計画区域指定のために、新たに建て替えることができないという物件があります。
このような物件は「再建築不可物件」と呼ばれますが、再建築不可物件でも売却することは可能です。
ここでは、再建築不可物件を売却するときのポイントについて紹介しましょう。

再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊してしまった場合は建物を新たに建てることができない、つまり
建て替えできない物件（土地）のことをいいます。

土地に建物を建てる際は建築許可を取らなければなりませんが、その許可を取得するには、都市計画法や建築基準法など、
さまざまな法令と各自治体が定める条例などに適合している必要があります。
再建築不可の物件は、法令や条例など建物を建てるために必要な条件を満たしていないため、建て替えることができない物件
（土地）となっています。

建て替えることができない具体的な理由を挙げてみましょう。

道路に接していない
道路に接していない土地の場合、建築許可が下りないため、再建築不可となります。

こうした土地には民法上の「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」という権利があり、囲まれている

土地の所有者が公道に隣接する他の土地を通行する権利が認められています。
しかし、この権利をめぐり、土地の所有者同士の問題が起こりやすいこともあり、対象の土地に隣接した公道までの
土地を所有する人や一部の不動産会社を除き、購入を検討する人がほとんどいない土地ともいえます。

土地が建築基準法上の道路に2m以上接していない
都市計画区域内または準都市計画区域内では、建物の建築許可を取得する際、「建物を建てる敷地が道路に2m以上接している」
という条件を満たす必要があります。
つまり、敷地が道路と接している幅が2m未満の場合は建物を建てることができません。

この道路というのは建築基準法で認められている道路でなければならず、一見道路に接しているように見えても、
建築基準法では道路と認められていないケースがあります。
たとえば、農道や林道、水路（水路の上に蓋をした状態の通路）、里道（古くから通り道として使用されている通路）などは、
基本的には建築基準法上の道路として認められていないため、こうした通路にしか接していない場合は
再建築不可となってしまいます。

建物が建てられないと法律で定められた地域
都市計画法による都市計画区域のうち、市街化調整区域となっている土地も、新たに建物を建てることが認められません。
この地域内の土地では、既存住宅が建っている場合でも、原則として建て替えができません。

昨今、市街化調整区域の建物建築にあたって一部規制を緩和している自治体もありますが、建物の新築や建て替えにあたっては
開発許可などの手続きが煩雑で、たとえ申請しても認められないことがあります。
ゆえに、基本的には市街化調整区域の土地は再建築不可物件と考えていいでしょう。

再建築不可物件を売却する方法3つ

再建築不可物件を売却する場合、以下のような3つの方法があります。

そのまま売却する
再建築不可物件でも、そのまま売却することが可能です。
ただし、基本的に建て替えはできないことから、既存建物をリフォームして利用するしかなく、リフォームする場合でも
基本的に増築はできません。そのため、どんなに広い土地でも利用できる範囲が限られてしまい、不動産としては価値が
相応に低いものとなります。売却する場合は、価格が安くなることを覚悟しておく必要があるでしょう。

とはいえ、不動産を購入する側からすると、住宅ローンは利用できないものの、不動産の価格自体が安く、リフォームして建物を活用する場合は土地建物ともに固定資産税などの税金が安いといったメリットがあるため、一定の需要は期待できます。

また、再建築不可物件でも、道路の制限が再建築不可の理由となっている場合は、隣接地の所有者が買主候補になることが
あります。例えば、再建築不可の無接道宅地（A地）に通じる道路までの隣接地（B地）の所有者が購入した場合は、A地とB地が
一体の土地となり接道義務を満たすため、既存のB地とA地を合わせた土地に建て替えすることができます。
あるいは、A地を購入した上で、A地と道路が2m以上接するよう、B地の一部を私道にすれば、A地にも建物を建てることが
可能になります。このように、隣接地の所有者にとって再建築不可物件の購入がメリットになることがあるのです。

ただし、隣接地の所有者に資金的な余裕がない、購入する必要性を感じていない、所有者同士の関係が悪いといった理由から売買が成立しないケースや、再建築不可物件であることから足元を見られて安く買われてしまうケースもあります。

再建築できるようにして売却する
事前に物件を再建築できる条件にした上で、売却するという方法もあります。
敷地が道路と接していない土地や道路と接する幅が2m未満の土地の場合は、道路までつながる隣接地の所有者からその
土地を一部売却してもらう、あるいは一部の土地を借りることができれば、道路と再建築不可物件が2m以上接することに
なるため、再建築可能になります。

再建築が可能となれば、一般的な物件とほぼ同じように売却することができるため、売却を検討する際に隣接地の
所有者と相談してみてもいいでしょう。場合によっては、前述したように隣接地の所有者から
購入を申し出てくれる可能性もあります。

市街化調整区域の土地などは許可が取れることを確認して売却する
市街化調整区域内の土地は、原則として建物の新築や建て替えはできませんが、行政の許可が得られれば建て替えが可能に
なるため、それを踏まえて売却することもできます。

規制を緩和している行政でも、市街化調整区域内での建築許可を取得するのは非常に大変ですが、新築や建て替えの許可や条件等
について相談してみる価値はあります。まれなケースではありますが、市街化区域に隣接する市街化調整区域でも、将来的に
市街化区域に区域変更する予定となっていることもあります。
そうした情報を得られれば、区域変更後に売却するという判断もできるため、行政と相談して損はないでしょう。

まとめ
再建築不可の物件でもそのまま売却することは可能ですが、基本的に市場よりも相当安くなると覚悟しておく必要があります。
ただし、接道条件が再建築不可の理由の場合は、道路までの土地の隣接地の所有者から、その土地の権利を譲ってもらえないか
相談してから売却するかどうか判断する方法もあります。
また、市街化調整区域の土地なら再建築が可能となるケースもあるので、売却を検討している場合は行政と相談してみましょう。

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また、リゾート物件、田舎暮らし物件など館山・南房総・鴨川で不動産購入をご検討の方もお気軽に
安房リゾートまでご相談下さい。

マイホームの買い替え時期は？不動産を売却する最適なタイミング

家を高く売却して、新しいマイホーム購入したい時には、買い替えのタイミングを考える必要があります。
一般的には不動産の築年数が10年以内であれば、売却しやすい最適な時期とされています。
築年数が古くなると高く売却することが難しくなり、築年数が10年を過ぎると、1年ごとに価値が落ちていきます。
できるだけ高く売却したい方は、築年数が10年を超える前に不動産を売却するのがいいでしょう。

春と秋のシーズンは不動産売買が活発に行われるので、不動産が売りやすく、逆に売りに出されている
不動産も多いので新しいマイホームとして気に入る物件も見つけやすくなります。
希望する物件が見つかれば、買い替えをする計画も立てやすくなるので、売買が活発に行われるシーズンを
狙って買い替えを行うのがおすすめです。

タイミングだけじゃなく順番も大事？マイホームの買い替え理由で決めよう

買い替えの理由によって、不動産の購入と売却、どちらを先にするかを決めましょう。
新しい物件を購入するのを先に行うのであれば、今の家に住み続けながら新居を探すことに集中できるので、理想の家を
探したい時に余裕をもって行動できます。

仮住まいを用意する必要もないので、引越しを多くすることもありません。
ですが、購入を事前に行う場合は資金計画が難しくなる可能性があります。
現在居住中の物件にローンが残っている方や、売却代金を新居の購入資金にあてたいという方は、居住中の物件を
先に売却を行うのがおすすめです。

売却した時の資金が手元にある状態で新居の購入ができるので、予算を具体的に考えることができます。
ただ、新居がすぐに見つからない場合は仮住まいが必要になってくるので、売却を先にする方は新居が見つかるまでの仮住まいについても考えておきましょう。

まとめ

不動産を買い替える時には、資金の計画や住宅ローンなどの状況によって売却と購入、どちらを先に行うかを決めてから
行いましょう。
事前に考えておくことで余裕をもって手続きができるので、家を買い替えたい方はぜひ今回の内容を参考にしてみてください。
不動産の売却を検討中の方がいましたら、安房リゾートまでお気軽にご相談ください！
お客様のご要望に誠実に対応いたします。

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売れない土地を手放したい！

具体的な3つの方法と放置するデメリット
所有している土地をいざ売りに出しても、なかなか買主が見つからないことがあるでしょう。
売れないということは、土地の資産価値が低く、需要がないと考えられます。

しかし、売れないからといって土地を所有し続けると、固定資産税や管理の手間がかかるなど、デメリットが多いです。
そのため土地を放置するのはできるだけ避けるのが賢明です。
今回は、売れない土地を手放す具体的な方法をいくつか紹介します。

さらに、売れないと思っていた土地が実は売れるようになる工夫も説明するので、諦めずに方法を模索しましょう。

売れないからといって土地を放置するとデメリットがある！
売れないからといって、使っていない土地を放置するメリットは少なく、デメリットが大きいです。

特に土地の管理がされておらず、外から見ても放置されていることが一目瞭然な場合、さまざまな問題を
引き起こすおそれがあります。

1.使っていなくても固定資産税がかかる
土地は所有しているだけでも、固定資産税などの税金がかかります。
そのため、売れないからと土地をそのまま放置していると、毎年支出だけが発生します。

また、土地だけではなく空き家も一緒に放置していると、特定空き家認定の対象となるおそれがあります。
特定空き家として認定されると、固定資産税が何倍にもなるおそれがあります。

土地や建物を使用しない場合は、早急に手放すことを検討しましょう。

2.管理の手間がかかる
土地や建物を放置しているから、管理が不要というわけではありません。

手間を嫌がって管理を放棄すると、老朽化の促進や荒れ地の原因となり、資産価値を大きく下げるなどの問題を引き起こします。

もし対象の土地が現在の住まいの近くにあれば、状況を確認するための定期的な訪問が可能でしょう。
しかし実家を相続した場合など、その土地が遠方に存在しているケースもあります。
その場合、継続して管理するには、多くの時間とお金がかかります。

3.損害賠償を請求されるおそれがある
放置された土地は、大型ごみの不法投棄や害虫の大量発生などを引き起こします。
それを処理するために多額の費用がかかったり、近隣から損害賠償を請求されたりするおそれがあります。

具体的には長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類に分けられます。
相続不動産に関しては被相続人が生前に購入した日から計算することとなります。

土地だけでなく空き家もある場合は、不法侵入や放火の対象となったり、管理不足により建物が倒壊したりすることが
考えられます。空き地の存在はさまざまな問題を引き起こし、損害賠償の請求対象となりかねないため注意が必要です。

売れない土地を手放す方法

売り出したものの買主が見つからなかった土地を手放すには、どのようにすればよいのでしょうか。

大きく分類すると「売る」という選択肢と、寄付などにより「無償で手放す」という2つの選択肢が考えられます。

なお、最適な方法を選ぶには、まず不動産会社に相談してどのような選択肢があるのかアドバイスをもらうのが近道です。

1.近隣住民へアプローチ
どれほど売れにくい土地であっても、近隣住民から見ると価値の高い土地に見えているかもしれません。

なぜなら、隣接する土地を購入すると、現在所有している土地を拡張でき、そのまま利用することが容易だからです。
より広い庭の確保や、2世帯住宅の建設など使い勝手がよいでしょう。

一般市場では売れない土地でも、近隣住民に売却の相談をすると、簡単に売れるケースがあります。

2.地方公共団体（自治体）へ寄付をする
可能性は決して高くありませんが、地方公共団体に寄付を申し出て、無償で所有権を引き渡す選択肢もあります。

しかし地方公共団体からすると、個人が所有していれば固定資産税など税収の対象となるものです。
それを引き取ることになるため、利用目的が明確になければ成立はしません。

よくある成立事例としては、公園や公共施設の駐車場として活用できる立地が考えられます。

なかなか売れない時は？
1.依頼する不動産会社を増やしてみる

不動産会社により弱み強みがあるため、土地そのものに問題があったわけではなく、たまたま不得意な
土地だったのかもしれません。

また販促力や販促数に問題があり、依頼していたがたまたま力を入れてもらえなかったということも考えられます。

そのため1社に依頼して売れなかったからこの土地は売れないと諦めるのではなく、ほかの不動産会社への依頼も
検討するのが大切です。

また依頼するときには疑問点を、どんどん質問するようにしましょう。
どんな質問でも誠実に、また的確に回答をする不動産会社ほど売却までのスピード感が早い傾向にあります。

売り出し価格を変更する
土地が売れない原因として、単純に売り出し価格が高すぎる場合があります。

高く売りたい気持ちもわかりますが、そもそも売れなければ意味がありません。

土地や建物は、相場から高すぎる価格だと見向きもされないものです。
特に建物のように設備や仕様などの違いが発生しない土地は、周辺相場と一致していることが重要です。

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転勤で家を売るかどうか迷っている方へ

「転勤が決まり、家を売るか悩んでいる」
「家を売るかどうかはどのように決めたら良いか知りたい」
館山・南房総市にお住まいで、このようにお考えの方も多いでしょう。
そんな方に向けて今回は、転勤で家を売るかどうかの判断基準と転勤で家を売るなら買取がおすすめなことについてご紹介します。

□転勤で家を売るかどうかの判断基準について
転勤に伴って家を売るかどうかの判断基準は、転勤の状況によって大きく異なります。

転勤が1年以内の場合、家具や家電を置いておき、空き家で維持しておくケースが多いです。
1年以内であれば、貸すには期間が短すぎて借り手がなかなか見つかりません。
また、仮に見つかった場合でも期間が短い分、家賃はかなり安くなってしまいます。

転勤の期間が決まっている場合、数年間で帰ってくるということであれば賃貸を選ぶ方が多いです。

転勤の期間が決まっていない場合や少なくとも3年以上戻ってこられないと判断した場合
売却という決断を下す方が大半を占めます。

住宅ローンが残っている場合、売却しない限り返済を続けなければなりません。
家賃補助が出ない場合、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。
住宅ローンの返済に余裕がなければ売却を検討しましょう。

□まとめ
今回は、転勤で家を売るかどうかの判断基準についてご紹介しました。
転勤に際して家の売却を検討されている方の参考になれば幸いです。
不動産の売却に関してお悩みの方は、ぜひ当社にお問い合わせください。

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「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税は最大で6倍にまで跳ね上がります。

自分の持っている西宮・宝塚の物件や土地を売りたい！

と思ったとき、みなさんはどんな方法でそれを叶えますか？

「親が亡くなって実家を相続した」

「親が介護施設に入って自宅に戻れなくなった」

などの理由で、空き家の管理という問題が自分に降りかかってくることがあります。

空き家を放っておくとどうなる？

水を流さずに１カ月も経つと、排水のニオイが上がってきて家中が臭くなってしまいます。
特に木造住宅は人が住まなくなると傷みが早いです。
木は湿気に弱いので、こまめに空気の入れ換えをしないと、半年もしたら歪みが出て、扉の立て付けが悪くなったりします。

管理を怠ればあっという間に老朽化が進み、建物は傷み、みすぼらしくなってしまいます。
また、危険で景観を損ねる空き家として「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税は最大で6倍に跳ね上がります。

特定空き家等に認定された場合、市町村はその所有者に対し、修繕や解体など必要な措置を取るよう“助言、指導”を行い
改善されない場合は“勧告”を行います。
さらに改善されない場合は“命令”を行います。それでも改善されない場合は“行政代執行”が実施されます。

「特定空き家等」に行政から指定されるまでの流れ

1.「空き家」の状態把握
2.「空き家」の所有者へ管理状況の問い合わせ
3.「空き家」の所有者へ「空き家」の除却、修繕、立木竹の伐採等、助言・指導

特定空き家認定条件

1.そのまま放置していると倒壊などの危険となる可能性のある建物
2.そのまま放置していると衛生上有害となる可能性のある建物
3.適切な管理がされていないがために景観を損なっている建物
4.周辺の生活環境を守るために放置しておけないと判断された建物

上記の内容に当てはまると各市町村長が判断したものを「特定空き家」と定義しています。

特定空き家に指定されると固定資産税にどう影響する？

これまでは空家の固定資産税についても住宅用地の特例が適用されて税額が優遇されていましたが、今後は
「特定空き家等」に該当するとこの特例が適用されなくなり、税額が高くなってしまいます。

既にそこに住んでいない住宅であっても住宅が建っているという理由だけで固定資産税が優遇されてきましたが、放置されている
家屋は倒壊による人やモノへの被害や景観を損ねる等周辺環境への影響を与えかねないため、一定の状態になっている
空家については税制優遇を失い通常の固定資産税を賦課することとしました。

倒壊しそうな危険な空き家を放置していると、固定資産税を最大6分の1に軽減する住宅用地特例の適用を受けられなくなり
固定資産税が一気に跳ね上がる可能性があります。

相続した実家を空き家のまま放置し、とりあえず固定資産税だけは払っている、というような場合は注意が必要です。

空き家と認定されないためには？

住んでいなくとも空き家と認定されなければいいのです。
そのためには、月に1度程度の訪問があればいいとされています。掃除などで月に1度訪れていれば、空き家とは認定されません。

またライフラインが断たれていると空き家とみなされてしまいますので、電気、ガス、水道は契約したままにしておくと対策に
なると思います。時間的な余裕があれば、月に1度ほど通って空き家を維持しましょう。

また、空き家を維持するのが難しい場合は、売却するのも一つの手です。住む予定のない家に対してかかる税金を支払い続ける
のはもったいないので、適切な価格で売却を検討してみてはいかがでしょうか？

いくつかの不動産会社から見積もりを取ってみて、売却できる価格を把握しておくと良いでしょう。

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館山・南房総市で一戸建て売却・相続した不動産の任意売却や流れについて

館山・南房総市で一戸建て売却したい。しかし相続した不動産にローンが残っている？

□任意売却について解説

館山・南房総市で一戸建て売却を検討する理由の1つに、相続で取得した一戸建てを手放すということが挙げられます。
住宅ローンが残っている不動産を処分する方法として、任意売却についての理解が大切です。
今回は、相続不動産の売却について解説します。

□相続した不動産の任意売却について
相続した不動産に住宅ローンが残っていると、相続人に対して支払い義務が生じます。
住宅ローンの支払いが難しい場合、任意売却の実施は有力な手段です。

□任意売却とは
任意売却とは債権者（金融機関など）の了承を得て、住宅ローンが残った状態で不動産を売却する方法です。

原則としてローンが残っている不動産には、担保として抵当権がついています。
抵当権とは、債権者がローンの返済を受けられなくなったときに、不動産を強制的に売却・売却代金を返済として
受け取ることができる権利です。

抵当権がついている物件は、原則として一般的な売却ができません。
しかし例外として、任意売却が認められれば、ローンが残った不動産でも売却によって手放すことが可能です。

任意売却が認められれば、ローンが残った不動産でも売却ができ、代金を得られます。
売却代金を返済に充てることができるため、ローンを完済できる可能性が高まるのです。

□任意売却のメリット
相続した不動産を任意売却に出すメリットとして、以下の2点が挙げられます。

1.競売に比べて高額での売却ができる

任意売却は市場価格に近い金額で売却可能です。競売の場合は市場価格の70％程度となってしまいます。

2.住宅ローンの滞納が周囲にばれずに済む

競売に出されると、競売物件としてインターネットなどで公開されるため、住宅ローンの滞納が知られてしまいます。
任意売却なら一般的な売却と同様の進め方が可能です。

競売は強制力が強いうえに、売却価格が低くなりがちです。また物件が競売に出された際はその情報は公開されます。

住宅ローンを滞納し続けると、いつか競売に出されてしまい、結果的に大きな損失を受けることになります。
相続した不動産のローンを払いきれないと感じた場合、早めに任意売却を検討・相談するのが安心です。

相続した不動産を売却する流れについて
相続によって取得した不動産は、すぐに売却できるわけではありません。
任意売却に限らず、通常の方法で売却する場合でも、いくつかの手続きが必要となります。具体的な流れは以下の通りです。

□遺言書の有無を確認
被相続人の死亡により相続が発生したら、はじめに遺言書の有無を確認します。
遺言書が存在すれば、その内容に沿って相続を行うため、遺産分割協議が不要でスムーズです。

公正証書遺言の有無は、公証役場の遺言検索システムで確認できます。
公正証書遺言がなければ自宅を入念に探し、遺言書が存在しないか確認が必要です。

なお遺言書は偽装や複製を防ぐため、家庭裁判所による検認を受ける必要があります。そのため、遺言書らしきものが
見つかっても開封せず、家庭裁判所に提出します。

□相続人の確定
有効な遺言書が存在する場合、遺言書の内容に合わせて相続を進めます。
遺言書が存在しない場合は、遺産分割協議によって、相続割合や相続する財産を決定するのです。

なお、不動産を相続する方法は、大きく分けて以下の3種類です。

1.現物分割

現物をそのまま相続する

2.代償分割

一人の相続人がすべての財産を現物のまま相続し、その相続人からほかの相続人へ相続分のお金を支払う

3.換価分割

相続財産をすべて売却し、売却によって発生したお金を分割する

相続人を確定したあとの流れについて、ここでは現物分割の進め方を解説します。

□相続不動産の名義変更（相続登記）
不動産を相続しただけでは、登記上の所有者（名義人）は被相続人のままです。
不動産の売却ができるのは名義人のみのため、名義変更を行います。

□売却手続き
相続登記が完了し名義人が相続人に変わったら売却が可能です。
以降の売却手続きについては、一般的な不動産売却の進め方と同じになります。

相続した不動産の売却についてお悩みの方はご相談ください！
不動産の相続が発生した場合、誰が相続するかの決定や残っている住宅ローンの扱いなど、トラブルが発生しがちです。
相続不動産の放置には、競売をはじめとしたリスクが存在するため、なるべく早めに対処する必要があります。
安房リゾートでは、相続した不動産の売却についてもご相談をお受けしています。
住宅ローン残高が残っているため売却できない、どうすればよいのかわからないなど、お客様のお悩みに合わせてサポートを
行います。相続した不動産の売却を検討されている方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

当社は館山・南房総・鴨川を中心に不動産取引のサポートをしております。
館山・南房総・鴨川における不動産売却、マンション売却、土地売却、山売却はお任せください。
また、リゾート物件、田舎暮らし物件など館山・南房総・鴨川で不動産購入をご検討の方もお気軽に
安房リゾートまでご相談下さい。

住まいを売却する際には、どのくらいの価格になるのかが気になりますよね。
ここでは、売却計画や資産価値の維持に役立つように、中古戸建て住宅の建物評価の仕組みを説明します。

国交省が公表している建物評価の指針
国土交通省は「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（以下、「指針」）を公表しています。
この「指針」は、中古戸建て住宅の取引に共通の基準として平成26年に公表されました。

「指針」が公表されるまで、個別の住宅の状況にかかわらず、中古戸建て住宅については建築後20～25年で建物の
市場価値を一律にゼロとする慣行がありました。しかし、それでは良質な維持管理やリフォームが行われている
住宅の価値が適切に評価されているとはいえず、住宅流通市場活性化の阻害要因になっていると言われていました。

「指針」においては、建物を「基礎・躯体」部分と「内外装・設備」部分の大きく二つに分類。各部位でそれぞれの価格を算定し、部位の特性に応じて減価修正を施した上で合算して、建物全体の価格を導き出す手法を採用しています。

「基礎・躯体」部分については、性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、たとえば、「長期優良住宅」であれば
100年を超える耐用年数とすることも許容しています。劣化が進行してないと確認された場合は、実際の築年数を
短縮した年数を評価上の経過年数と設定することも。また、最低限の機能の残存が確認されれば
実際の築年数によらず、一定の時点まで評価上の経過年数が短縮されます

「内外装・設備」部分においては、適切な内外装・設備のリフォームを行った場合、基礎・躯体の機能が失われていない
限りは住宅の価値は向上するととらえて評価に反映されます。内外装・設備の価値は、経過年数でほぼ一律に減価するものの、
補修などが適切に行われることによって、その価値は何度でも回復・向上されます。また、同等の機能を有するものへの更新
であれば、100％まで価値が回復するのです。

中古住宅の実際の査定方法は？
宅地建物取引業者が価格査定に用いる「価格査定マニュアル」があります。
これは「公益財団法人　不動産流通促進センター」が提供しており、「指針」の公表を受けて改訂も行われました。

この「価格査定マニュアル」は、「戸建住宅価格査定マニュアル」、「住宅地価査定マニュアル」、「マンション価格査定マニュアル」の三つの部分に大きく分かれています。これらそれぞれについて、実際にどのように査定していくのかが示されています。

では、「戸建住宅価格査定マニュアル」における中古戸建て住宅の実際の査定方法はどのようなものでしょうか。

中古戸建て住宅では、土地と建物部分を分けて査定し、それぞれの結果を合算して、戸建て住宅全体の物件価格を算出します。
ここでは、「戸建住宅価格査定マニュアル」における建物部分の査定を見ていきます。
具体的には、以下の通り、各部位に分割して評価していきます。

1．建物を基礎・躯体と外部仕上げ（屋根、外壁、外部建具）、内部仕上げ（内部建具、内装）、設備（台所、浴室・洗面・トイレ、給排水・給湯設備、照明器具・電気設備）の合計10の部位に細かく分類します。

2．建物の基礎・躯体については、最上位のものから標準的なものまで5段階に分け、耐用年数を設定しています。また、インスペクション（建物検査）などを受けている場合は、劣化状態の有無が評価に反映され、これらの検査を受けていない場合は、点検や補修など日常的な維持管理の有無が評価に反映されます。

3．外部仕上げ、内部仕上げ、設備については、使用されている部材の質やグレードで価格が算出されますが、外部仕上げや内部仕上げでリフォームが行われていれば、その時期や規模が評価に反映されます。設備については、新しいものと交換されていれば、評価に反映されます。

実際の売却価格は、売却時期の需要と供給のバランスや市場の状況などに左右されることもあります。実際に売れるかどうかは、世の中の景況やタイミングも重要な要素であることを忘れてはいけません.

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