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館山・南房総市で一戸建て売却・相続した不動産の任意売却や流れについて

館山・南房総市で一戸建て売却したい。しかし相続した不動産にローンが残っている？

□任意売却について解説

館山・南房総市で一戸建て売却を検討する理由の1つに、相続で取得した一戸建てを手放すということが挙げられます。
住宅ローンが残っている不動産を処分する方法として、任意売却についての理解が大切です。
今回は、相続不動産の売却について解説します。

□相続した不動産の任意売却について
相続した不動産に住宅ローンが残っていると、相続人に対して支払い義務が生じます。
住宅ローンの支払いが難しい場合、任意売却の実施は有力な手段です。

□任意売却とは
任意売却とは債権者（金融機関など）の了承を得て、住宅ローンが残った状態で不動産を売却する方法です。

原則としてローンが残っている不動産には、担保として抵当権がついています。
抵当権とは、債権者がローンの返済を受けられなくなったときに、不動産を強制的に売却・売却代金を返済として
受け取ることができる権利です。

抵当権がついている物件は、原則として一般的な売却ができません。
しかし例外として、任意売却が認められれば、ローンが残った不動産でも売却によって手放すことが可能です。

任意売却が認められれば、ローンが残った不動産でも売却ができ、代金を得られます。
売却代金を返済に充てることができるため、ローンを完済できる可能性が高まるのです。

□任意売却のメリット
相続した不動産を任意売却に出すメリットとして、以下の2点が挙げられます。

1.競売に比べて高額での売却ができる

任意売却は市場価格に近い金額で売却可能です。競売の場合は市場価格の70％程度となってしまいます。

2.住宅ローンの滞納が周囲にばれずに済む

競売に出されると、競売物件としてインターネットなどで公開されるため、住宅ローンの滞納が知られてしまいます。
任意売却なら一般的な売却と同様の進め方が可能です。

競売は強制力が強いうえに、売却価格が低くなりがちです。また物件が競売に出された際はその情報は公開されます。

住宅ローンを滞納し続けると、いつか競売に出されてしまい、結果的に大きな損失を受けることになります。
相続した不動産のローンを払いきれないと感じた場合、早めに任意売却を検討・相談するのが安心です。

相続した不動産を売却する流れについて
相続によって取得した不動産は、すぐに売却できるわけではありません。
任意売却に限らず、通常の方法で売却する場合でも、いくつかの手続きが必要となります。具体的な流れは以下の通りです。

□遺言書の有無を確認
被相続人の死亡により相続が発生したら、はじめに遺言書の有無を確認します。
遺言書が存在すれば、その内容に沿って相続を行うため、遺産分割協議が不要でスムーズです。

公正証書遺言の有無は、公証役場の遺言検索システムで確認できます。
公正証書遺言がなければ自宅を入念に探し、遺言書が存在しないか確認が必要です。

なお遺言書は偽装や複製を防ぐため、家庭裁判所による検認を受ける必要があります。そのため、遺言書らしきものが
見つかっても開封せず、家庭裁判所に提出します。

□相続人の確定
有効な遺言書が存在する場合、遺言書の内容に合わせて相続を進めます。
遺言書が存在しない場合は、遺産分割協議によって、相続割合や相続する財産を決定するのです。

なお、不動産を相続する方法は、大きく分けて以下の3種類です。

1.現物分割

現物をそのまま相続する

2.代償分割

一人の相続人がすべての財産を現物のまま相続し、その相続人からほかの相続人へ相続分のお金を支払う

3.換価分割

相続財産をすべて売却し、売却によって発生したお金を分割する

相続人を確定したあとの流れについて、ここでは現物分割の進め方を解説します。

□相続不動産の名義変更（相続登記）
不動産を相続しただけでは、登記上の所有者（名義人）は被相続人のままです。
不動産の売却ができるのは名義人のみのため、名義変更を行います。

□売却手続き
相続登記が完了し名義人が相続人に変わったら売却が可能です。
以降の売却手続きについては、一般的な不動産売却の進め方と同じになります。

相続した不動産の売却についてお悩みの方はご相談ください！
不動産の相続が発生した場合、誰が相続するかの決定や残っている住宅ローンの扱いなど、トラブルが発生しがちです。
相続不動産の放置には、競売をはじめとしたリスクが存在するため、なるべく早めに対処する必要があります。
安房リゾートでは、相続した不動産の売却についてもご相談をお受けしています。
住宅ローン残高が残っているため売却できない、どうすればよいのかわからないなど、お客様のお悩みに合わせてサポートを
行います。相続した不動産の売却を検討されている方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

当社は館山・南房総・鴨川を中心に不動産取引のサポートをしております。
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