館山の安房リゾート　不動産ブログ,株式会社安房リゾート

相続したがいらない不動産を手放せる？

親が亡くなって実家を相続することになったものの、遠住むつもりがなく管理や活用もできない。
固定資産税を払って所有する価値が感じられないなどの事情で、相続放棄を考える方がいらっしゃいます。

相続放棄とは、資産や負債などすべての遺産の相続権を放棄することです。
「預貯金や貴金属は相続するが、空き家はいらない」と選択することはできず、一般的には相続する資産を調べて、負債の方が
多くなる場合に検討されます。自分が相続人だと知った日から3ヶ月以内に、家庭裁判所で「相続放棄の申述」という手続きを
行うことで相続放棄ができます。

相続放棄をして空き家の所有者にならなければ、「固定資産税」の支払い義務がなくなります。
住まないのに税金を払うのは負担になるので、これは大きなメリットと言えます。
しかし、相続放棄をしても空き家の管理責任がなくなるわけではなく、次の相続人が決まるまでは
空き家を管理しなければなりません。

空き家を放置すると近隣の衛生面や防犯、安全に悪影響を及ぼし、万一、住民に被害が及ぶと、その責任を負わなければ
ならない場合もあります。そのため相続人が自分しかいない、あるいは相続人全員が相続放棄をしたような場合は、労力や
費用をかけて、清掃や修繕といった管理をし続けなければならず、相続放棄をしたからと言って空き家と縁が切れ
無関係になるわけではない点に注意する必要があります。

この管理責任を終わらせるためには、空き家を「相続財産管理人」に引き渡す必要があります。
相続財産管理人とは、相続財産を適切に管理し、最終的に国に帰属させる手続きを行う人です。
家庭裁判所に「相続財産管理人の選任」を申立し、専任された相続財産管理人に空き家の管理を引き継いだ後、空き家の権利が
国庫に帰属して、空き家の管理責任がなくなります。

しかし相続財産管理人の専任申立てには費用がかかるだけでなく、国に帰属するまでの間、相続財産管理人に支払う経費や
報酬などの費用もかかり続けるので、場合によっては固定資産税の方が安く済んだ・・ということもありえます。
相続放棄した後、「やっぱり相続します」ということはできないので、安易な判断は避けるのが賢明です。

相続するにしろ、相続放棄するにしろ、空き家を管理する義務からは逃れられません。
「特定空き家」に指定されると固定資産税が高くなる可能性もあるため、用途や住む予定のない空き家は早めに売却するのが
お勧めです。空き家になってから3年以内に売却することで、税金の優遇措置を受けられる場合があります。
また不用品の処分も含めた空き家の買取りという選択肢を検討することもできます。
相場より安くなりますが、手間をかけずにすぐ現金化できるメリットがあります。

安易に相続放棄をせず、空き家になる不動産についてしっかり調べ、様々な角度から検討した上で
納得のいく判断されることをお勧めします。どんなことでもお気軽にご相談ください。

当社は館山・南房総・鴨川を中心に不動産取引のサポートをしております。
館山・南房総・鴨川における不動産売却、マンション売却、土地売却、山売却はお任せください。
また、リゾート物件、田舎暮らし物件など館山・南房総・鴨川で不動産購入をご検討の方もお気軽に
安房リゾートまでご相談下さい。

【 売却前のリフォームは必要？】
「住まいを売却前にリフォームしておけば、良い値段での売却につながるのでは？」このように考え、高額な費用を投じて
大規模なリフォームの検討を始める売主様は少なくありません。
また、「リフォームで費用がかかっても、その分を価格に上乗せして売却すれば、かかった費用は回収できる」
とも考えてしまいがちです。
しかし、リフォーム費用の上乗せは簡単ではなく、できたとしても販売価格が割高になり、住まいが売れ
にくくなってしまうこともあります。

リフォームをしたからといって高く売れるわけではなく、中古住宅は築年数や構造、設備などで判断され、年々価値が
低下していくものです。
そのため、基本的には査定額を上げることは困難と言えます。どれだけ費用をかけて建てた住宅でも、築10年では
何パーセント低下、築20年では何パーセント低下という具合に、機械的に査定されるのが実際のところです。

各々の住宅の状態に応じて査定額に多少の変動はありますが、状態が良いことでプラス査定になるケースは少なめです。
むしろ、状態の悪い住宅が築年数以上に査定額が下がるケースが増えています。
つまり、リフォームをしてもその分を売却価格に反映させるのは難しいと言えるでしょう。

【 購入してからリフォームをしたいという人も多い 】
時流を考慮することも重要です。
「築年数が古く安い中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションを行い、自分にとって心地よい住まいの空間を創造したい。」最近、こんな希望を持つ人が若者を中心に増えています。

そんな“自分好みの住まいを創りたい”人が、最近リフォームをしたばかりの住宅を見せられたらどう思うでしょう。
「自分でリフォームをする前にされてしまった」と、ガッカリした気持ちになったり、「リフォーム費用が販売価格に転嫁されているのではないか？」と損をした気分になってしまうはず。
また、買主様の好みに合わないリフォームをされていたらなおさらです。

【 どの程度まで手を入れるべき？】
結論からいえば、ハウスクリーニングや目立つ場所の修繕にとどめておくのが無難でしょう。
言いかえれば、ハウスクリーニングと一部分だけのリフォームが、早期売却に向けて最も効果的な投資です。

家の隅々までチェックをするのは、家で過ごす時間が長い人。つまり、奥様方です。
そして、ほとんどの場合、そうした女性陣が購入の決定権を持っているもの。
汚れやすいお風呂場や洗面場、キッチン、トイレなど、水回りを中心にクリーニングしておくと高評価が得られます。

また、クロスの張り替えや床の張替えなどのリフォームは比較的安価に済ませることができるのでおすすめです。
汚れが目立つ場所の壁紙だけを新品に張り替えておくだけでも、家をきれいに見せる効果が期待できます。

【 まとめ 】
不動産の査定額に最も関係するのは築年数です。
したがって、築年数が経過している物件の場合、リフォームが不動産の価値を引き上げることはほとんどありません。
売却前のリフォームをお考えの場合、まずは不動産会社に相談してみる事をおすすめします。

売却前のリフォームは早期売却の可能性を高めるものの、費用対効果を考えた場合、得策とは言えません。
ハウスクリーニングなど費用をあまりかけない方法で住まいをキレイに見せることに力を入れるとともに、内覧時の対応
などで好感度を上げるよう工夫していきましょう。

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法定相続人がいないと遺産はどうなるのか

法定相続人がいないと遺産はどうなる？
亡くなった人に相続人がいない場合、その遺産は最終的には国庫に帰属します。
しかし、実際にすべての遺産が処理されるまでには、さまざまな手続きを踏まなければなりません。

法定相続人が不在とはどんな状態なのか。
被相続人（亡くなった人）の財産を相続する人がいない状態のことを「相続人不在」といいます。
民法で決められた法定相続人がいない場合と、いたとしても何らかの事情で相続しない、もしくはできない場合があります。

法定相続人がいないケース
法定相続人とは、民法で定められた相続人のことで、第一順位から第三順位まで優先順位が決められています。

第一順位
　　配偶者と子や孫などの直系卑属

第二順位
　　父母や祖父母などの直系尊属

第三順位
　　兄弟姉妹（または甥・姪）

上位順位の相続人が相続放棄などをしない限り、下位順位の相続人に相続権はありません。

被相続人の親族に、配偶者・子（または孫）・父母（または祖父母）・兄弟姉妹（または甥・姪）がいない場合は、法定相続人
不在の状態です。

法定相続人が相続を放棄するケース
法定相続人がいる場合でも、相続人全員が相続を放棄すると、法定相続人不在とみなされます。

相続とは、被相続人の財産および一切の権利・義務を受け継ぐことであり、相続人は
財産だけでなく借金などの負債も引き継がなければいけません。被相続人の負債額が財産よりも
大きい場合などは、法定相続人が相続を放棄することがあります。

相続財産管理人
通常の相続であれば、遺産を管理したり、債務（借金など）の支払いは相続人が行います。
しかし、相続人が不在の場合は、放置するとだれも遺産を管理せず、債権者への支払いも滞ってしまいます。

相続財産管理人は、相続人に代わって遺産の管理や債務の精算、清算後に残った財産を処分する手続きを行います。

遺言書によって指定された人や、被相続人と特別な縁故があった人（特別縁故者）がいる場合は、その人に財産を分与します。
特別縁故者がいない場合や、分与しきれなかった財産がある場合、最終的に遺産は国のものになります。

相続人不在の不動産
相続人が不在の不動産はどのように扱われるのでしょうか。

固定資産税について
固定資産税の請求は、その年の1月1日に登記簿に記載されている所有者に対して行われます。
登記名義人が亡くなっている場合は、その相続人が支払います。

相続財産管理人がいる場合は、相続財産の中から支払われ、税額は遺産を維持するための経費とみなされます。

登記について
相続人が見つからず相続財産管理人が選定されると、まず、「相続人不存在による登記名義人表示変更登記」が行われます。相続財産管理人による管理期間は13カ月にわたるため、その間の連絡先として所有者の名義を変更します。

これは所有権移転登記ではなく、あくまで相続財産管理のための名義変更登記です。そのため、被相続人が相続人不在で死亡したことを証する情報を添付しなければなりません。

相続人の不在が確定し、不動産が特別縁故者に分与された場合は、特別縁故者本人が所有権移転登記の手続きを行います。

マンションの管理費・修繕積立金について
マンションの管理費や修繕積立金は毎月の支払いがありますが、所有者が亡くなった後は相続人が支払い義務を負います。相続人が不在で相続財産管理人がいる場合は、遺産管理の経費として遺産の中から支払います。

被相続人が生前管理費・修繕積立金が滞納していた場合、管理組合が債権があることの申し出を行い、一定の遺産を処分して精算されます。

まとめ

相続は早めの対策が重要です。
亡くなった人に相続人がいない場合、財産が国庫に帰属するまでには早くても13カ月もの期間がかかります。
不動産がある場合は、いったん相続財産管理人に名義が変更されるなど、手続きも煩雑になります。

「おひとりさま」の終活として、不動産はできるだけ現金化しておくこと、遺言書を作成しておくことで、大切な人へ
スムーズに遺贈できます。

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連絡が取れない相続人がいる

■相続手続には相続人全員の協力が必要

生前から付き合いがなく、住所も電話番号も分からず、連絡がとれない相続人がいることはよくあります。

例えば、亡くなられた方にお子さんがいなくて長年行き来のない兄弟姉妹（甥姪）が相続人になる場合など
音信不通などのケースに多く見受けられます。

たとえ、疎遠でも会ったことがなくても相続人である以上、相続手続に協力してもらえないといつまでたっても
相続手続は完了できません。

■現住所の調査

戸籍を調査して、連絡の取れない相続人がいた場合の対応方法としては、まず最初に連絡のとれない
相続人の本籍地の役所で「戸籍の附票」を取得します。
「戸籍の附票」には住民票上の住所が記載されている為、現在の住所を把握することができます。

■現在の住所が把握できたら手紙を送る

最初の手紙の内容としては、被相続人が亡くなったこと、貴方が相続人にあたることなどを説明し
（相続関係を記した相続関係説明図も送る）、相続手続にご協力お願いできるか確認します。

相続人の方が高齢の場合は、専門用語はなるべく避け、分かりやすく、かつ丁寧な文章になるよう注意が必要です。

相手方から連絡しやすいようにこちらの電話番号を記載するのはもちろんのこと、相手方の電話番号も
把握できるようしておくため、連絡先を記載してもらえるような用紙を同封し、返信用の封筒を入れておくのも有効な方法です。

■まとめ

ある程度の時間や手間はかかりますが、普段からつきあいがなく連絡の取れない相続人に対しては、このように
段階を踏んで協力を依頼する方法をとることにより、無駄な感情的対立を回避することができます。

多少面倒でも、結果的にはスムーズな相続手続きへの一番の近道かもしれません。

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不動産の相続でよくあるトラブルとは？

不動産の相続を含め、遺産を相続する際にトラブルが発生することは珍しくありません。
もし困ったことになった場合も、似たような事例を把握しておくことで対策ができます。
今回は不動産でよくあるトラブルについてご紹介いたします。

■相続人が複数いるケースの問題と解決策

「相続人が何人もいて、話し合いをしても全然まとまりません！」それはよくあるケースです。

・他の相続人と意見が異なる

相続人が多いほど、意見の食い違いが発生する可能性が高くなります。

相続人同士の意見の食い違いを防ぐには、遺言書が効果的です。
財産の配分などについて明記しておくことで、相続人同士のトラブルを防いで相続をスムーズに行えます。

・不動産は1つだが相続人で平等に分けたい

1つの不動産を複数の相続人で平等に分けたい場合、「共有分割」「代償分割」「換価分割」の3つの方法があります。

＜共有分割＞

共有分割とは、1つの不動産を相続人全員で共有する方法です。

一見、平等にも思える方法ですが、相続した土地に新しく家を建てたい場合や、既存の建物を取り壊したい場合は
所有者全員の同意が必要となります。同意が得られない場合、相続した土地や不動産を活用できません。
固定資産税についても代表者がまとめて支払う必要があるため、支払わない相続人がいるとトラブルにつながります。

＜代償分割＞

代償分割とは、特定の相続人1人が不動産を相続する方法です。
不動産を相続した相続人は、他の相続人に代償金や一定の財産を交付します。

代償分割は、受け取る財産額が公平となるメリットがあります。
代償分割は主に、被相続人と同居していた相続人が住み続ける場合や、事業用不動産を相続する場合などに利用されます。

＜換価分割＞

換価分割とは、不動産を売却し、出た利益分を相続人で分割する方法です。
換価分割は代償金等の準備もいらず、実際に売却で得た金額を分けるので、不動産の評価額で争わないことがメリットです。
一方で、買い手が見つからないと分割は出来ません。

・遺産分割協議後に遺言書が見つかった

遺産分割協議後に遺言書が見つかった場合、協議後であっても遺言書が優先されることが多いです。

そのため、遺産分割協議で話し合った内容と遺言書に記載されている内容が異なる場合、遺言書が有利になることがあります。
しかしながら、法的には協議の内容をそのまま維持することが可能なこともあります。

・法定相続人が認知症

法定相続人が認知症である場合、遺産分割協議に参加できません。

この場合、家庭裁判所へ申し立てを行い、成年後見人を選任してもらいます。
そして、選任された成年後見は認知症の法定相続人に代わり、他の法定相続人と遺産分割協議を行います。

■相続人以外が問題となっているケースと解決策

住む予定がない不動産の相続や、不動産の名義人変更ができていない場合など、相続人以外が問題となっているケースでは、
どのような対応をすればよいのでしょうか。

・住む予定がない不動産の相続

相続した不動産に住む予定がなく空き家になる場合、放置してしまうと倒壊や崩壊の恐れがあるため
周辺住民への迷惑やトラブルに発展しかねません。

住む予定がない不動産は、管理会社へ管理委託したり賃貸として貸し出したりするなどの適切な対応をするようにしましょう。

不動産の手放し方を事前に話し合うことで、トラブルを防ぐことにつながります。

・不動産の名義人変更ができていない場合

いざ相続が発生し、不動産の登記を確認した際、被相続人の前の代から名義変更されていない場合があります。
不動産の名義変更は義務ではないため、放置されがちですが、第三者に相続した
不動産を自分のものだと証明するためには、名義変更の手続きを行う必要があります。

名義変更ができていない場合、自身で行うと膨大な時間と手間がかかるため、弁護士や司法書士などの専門家に
依頼するのが一般的です。相続が発生する前に1度名義を確認しておくと安心ですね。

■まとめ

不動産相続のトラブルは、事前に防ぐことが可能です。
家族に年配の方や病気の方がいる場合は、事前に相続について話し合っておくと良いですね。
万が一トラブルが発生した場合は、弁護士や司法書士に相談し、円滑に相続手続きを進めることをお勧めいたします。

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遺産相続手続きは自分でできる？

1.やってみて初めて分かる！遺産相続手続きの大変さ

市役所で戸籍と住民票と印鑑証明書を取得して、役所の担当者から言われるままに
市民課、保険課、年金課、と色々な部署回り、、、

年金は市役所と別の場所へ行く場合もあるので、その場合はさらに足をのばさなければなりません。

公共料金も変更しないと、生命保険も請求しないと、カードも解約して、携帯電話もショップへ行って手続きして、銀行も
解約しないといけないし、そうだ車もあった！ と、やるべきことが山積です。

2.手続きのひとつひとつは難しい作業ではなく、取り組み次第でだれでも対応できます。

それの何が大変かと言いますと、現在の日本の遺産相続の現場では、ご遺族の代表者が先頭にたって、各手続き機関へひとつずつ足を運び、または電話をして、故人が亡くなったことと、自分が相続人であることを、説明をしなければならない点かとおもいます。

今は個人情報の保護も厳しいので、こちらの身分をきちんと説明して、なおかつ公的書類で証明して、そこでやっと、各機関の担当者が話を聞いてくれるケースが多いです。

繰り返しになりますが、個々の手続きはとくに難しい訳ではありません。
ただ、それがいくつも重なるうちに、だんだんと疲労感が蓄積されていきます。

機関の担当者によっては態度が横柄な方もいらっしゃいますし、物わかりの悪い方もいらっしゃいます。相手の言うがままに対応しているのに、書類にミスがあり、後日もう一度来てくださいと平然と言われることもよくあります。

そして各機関ごとに、記入するべき書類がありますので、それらを収集して相続人全員の署名捺印をそろえ、再度、足を運んだり、郵便で送付したりして書類を提出し、手続きが進むことになります。

書き損じや添付書類の不備があるときは、補正が必要になりますが、
何より各機関の書類を準備するうちに書類が散乱し、混乱してしまうことが日常的におこります。

忌引き休暇のうちにやってしまおうと段取りよく準備をすすめても、各機関の書類が数日後にだんだんと郵送で届き始め、今度はそれを開封して内容を読み理解して、記入押印と添付書類の準備をします。

その書類の量に、圧倒され、疲弊してしまうのです。

3.専門的な知識が必要な場面も、結構あります
各機関の担当者は、遺産相続の法律に精通していないことがほとんどです。自分でお手続きを進める場合も
ご自身が専門家ではないとなりますと、分からない者同士でやりとりを重ねることにもなりかねません。

その書類が適正かどうか、自分で判断ができなければ相手の言う通りに対応するしかないため、
不備を指摘されて手間をかけて修正しても、実は不備ではなく、修正の必要はなかったということもあります。

ようやく手続きを終えても、今度は遺産分割をどうすればいいのか、という問題もあります。

4.自分でできるのは、時間に余裕があり、相続人全員との密な連絡がとれる方
このような方は、ストレスなくご自分で遺産相続のお手続きを進めることができると思われます。

相続となりますと関係者と密接な連絡を取る機会が多く各種手続きに時間を取られます。
しかし、多くの方は何らかのご事情で、やってられない、というのがご心情であるとおもいます。

上記の為、相続の手続きは各専門家にお任せすることをお勧めいたします。

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こんにちは♪
安房リゾート雪縄です。

四季温暖な館山や南房総で子育てをと考えられてる方もいらっしゃると思います。
田舎暮らし応援として館山市では移住定住促進助成金等もあります。

市のホームページから検索できます。

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離婚により共有名義になっている家の名義変更はどうすればよいのか。

離婚することになった際、住んでいる家の名義を共有名義のまま残しておくと、離婚してから色々と
問題が起きてしまう可能性があります。ただ、共有名義の変更手続きは、何度も経験するものではありません。
やり方がわからないと手続きが面倒になり、ついつい後回しにしてしまうものです。
そこで、本日は名義変更についてお話させていただきます。

共有名義の物件の名義変更方法

●不動産の名義変更は「法務局」で行う
不動産の正式な所有権や所有者情報は、「法務局」という機関に「登記」という形で管理されています。
夫婦の共有名義になっている不動産の名義を変更する場合、「所有権移転登記」という手続きが必要です。
共有名義の名義変更を行う際の注意点は

・手続きできるのは物件を管轄している法務局のみ
・共有名義の場合金融機関の承諾が必要になる
・手続き時に「登録免許税」がかかる
などがあります。

面倒であれば、手続きを5万円前後で司法書士に委任できます。

●ローンを完済していれば話は簡単
共有名義の変更をする際、住宅ローンを完済していれば、上で説明した通り所有権移転登記を行うだけで大丈夫です。

●ローンが残っている場合は金融機関の承諾が必須
ローンが残っている場合。住宅ローンの契約書には、通常「完済するまで勝手に名義変更しないこと」という
ルールが記載されています。そのため、法務局にいって手続きをする前、ローンを借りている金融機関と交渉して
名義変更の承認を得る必要があります。

もし、金融機関に相談せず勝手に共有名義を変更してしまうと、契約違反をしたという理由で
残債の一括返済を求められてしまいます。不動産の名義は誰でも簡単に調べられるので、隠し通すのは不可能です。
必ず金融機関の承諾を取りましょう。

ただし、金融機関はなかなか共有名義の変更を承認してくれません。一般的に不動産を共有名義にするのは
「夫婦どちらかの収入だけでは住宅ローンの審査に通らない、共有名義にして夫婦の収入を合算する」ためです。
つまり、2人の収入でなんとか返済するローンを1人で返済することになるわけです。
金融機関側にとっては滞納のリスクがあるので、名義変更を嫌がるのです。

●住宅ローンを借り換えるという選択肢も
名義の変更後もその不動産に住む予定がある場合、住宅ローンの借り換えで対処可能です。
名義変更は認めてもらえなくても、新しく名義人になる人が安定した収入を持っていれば
その人の名義で借り換えローンを組めます。

まとめ
共有名義の名義変更手続きは、何かとハードル高いため、必要に応じて不動産や法律のプロを頼りましょう。
共有名義の不動産を売却する際は、ぜひ安房リゾートまでご相談ください。

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こんにちは。

安房リゾート雪縄です。


綺麗な内房の海が見える別荘から撮影した写真です。
お客様からご連絡いただき、いらっしゃる前に換気と清掃に入ります。

当社は、購入後もリフォームのご相談や別荘の管理や貸別荘の運営のお手伝いなど
お客様に寄り添っていきます。

お気軽にご相談ください♪

館山、南房総で不動産売却、購入なら安房リゾートへ

「住宅ローン」を借りて家を購入したり、建築したりする方は多くいらっしゃいます。
しかし、共に住んでいた夫婦が「離婚」に至ることも多いのが現状です。

離婚するにあたって、「家の住宅ローンはどうなるのか」「名義変更は必要なのか」「住宅ローンの借り換えはできるのか」と
不安に思う方も多いでしょう。
そこで今回は、離婚した場合に住宅ローンの名義変更が必要になるケースや、住宅ローン借り換えの注意点などについて
解説していきます。

1．住宅ローンの名義変更が必要なケース

離婚のパターンによっては住宅ローンの名義変更が必要なケースがあります。ここでは2つご紹介します。

①住宅ローンの支払者が変更になる場合
住宅ローンの支払者が変更になるなら、住宅ローンの名義変更も必要になります。
名義変更をする場合、住宅ローンを借りている金融機関にすべての残債を返済し、新しく名義人となる方が融資審査を受けて
住宅ローンを借りなければなりません。
しかし、住宅ローン返済が残っている段階での名義変更は金融機関が認めてくれないことも多いです。
住宅ローンの返済中に離婚をする場合、今後の住宅ローンの返済計画などを金融機関と詳しく話し合うようにしましょう。

②住宅ローンの名義人が家を出る場合
住宅ローンの名義人が家を出る場合にも、新たに住む人への名義変更が必要なケースがあります。
なぜなら、住宅ローンは「住宅ローン名義人が購入する家に居住すること」を条件に金融機関がお金を貸し付けるものだからです。
住宅ローン名義人が離婚して家に住まなくなると、契約違反としてローンの一括返済を請求される恐れもあります。
「家に住む人が新たに住宅ローンを組む」という方法がとれるかどうか、一度金融機関に相談してみましょう。
収入が安定していて一定の返済能力があれば、融資を受けられる可能性が高いです。

2．住宅ローン借り換えの注意点
離婚で住宅ローンを借り換えるときには様々な注意点があります。
ここで紹介する3つのポイントをしっかり押さえておきましょう。

①諸費用がかかる
住宅ローンを借り換える場合、以下のような「諸費用」がかかります。
・印紙税
・保証料
・融資手数料
・登録免許税

金融機関によっては諸費用を住宅ローンの中に含めることができますが、現金支払いが必要な場合もあります。
「住宅ローン借り換えには費用が必要になる」と認識しておきましょう。

②借り換え審査が必要
住宅ローン借り換えの際には、再度金融機関の審査が必要になります。
そのときに借り換え審査に通らない恐れも。審査に通るには、

・住宅ローンの借り入れ金額が返済能力に適しているか
・住宅の担保としての評価が低下していないか
・新しい名義人の信用情報に問題がないか
・新しい名義人の収入が安定しているか

などが条件となります。

結婚から数十年経って離婚する場合、長く住んだ住宅の担保評価は下がってしまっているケースがほとんど。
そうなると個人の年収や信用情報を厳しく見られるので、注意が必要です。

③借入条件が悪くなる場合も

住宅ローン借り換えの審査は厳しいため、金利や団体信用生命保険などの保証条件が悪くなる恐れがあります。

とはいえ、離婚をして今の家に住み続けるためには、借り換えをすることが最優先になりますよね。借り換えが厳しいなかで
「借り換えができる金融機関を探して契約をすること」を第一に考えましょう。

3．住宅ローン借り換えの流れ
ここでは、離婚による住宅ローン借り換えの流れを解説いたします。

①借り換え先の金融機関を選ぶ

まず、借り換え先の金融機関を選びます。このとき、できるだけ多くの金融機関を比較することが大切です。

住宅ローンの借り換えには諸費用がかかりますし、条件が悪くなる場合もあります。借り換えの審査は厳しくなるため
審査に落ちてしまうことも想定して、比較しながらいくつかの金融機関に絞っていきましょう。

②住宅ローンの仮審査

金融機関をしぼったら、住宅ローンの仮審査を行います。

住宅ローンの仮審査には

・免許証
・健康保険証
・収入証明書
・マイナンバーカード
・土地、建物の登記簿謄本

・確定申告書（個人事業主の場合）

などの書類が必要なので、準備しておきましょう。

③住宅ローンの本審査

住宅ローンの仮審査に通過したら、次はいよいよ本審査です。
本審査では、本人確認書類や、物件に関する細かい書類の提出を求められます。

本審査の前に、不足がないかしっかりチェックしておきましょう。
書類に不備があったり提出書類が足りなかったりすると審査が長引く恐れがあるため、準備が大切です。

④住宅ローン契約を行い融資実行

本審査に通過したら、借り換え先の金融機関で住宅ローン契約を結び、融資実行となります。

ここで注意したいのが、「金融機関との契約が終わればすべて完了」というわけではなく、手続きを踏む
必要があるということです。

手順1：新しい住宅ローンの融資が実行される前に、以前の住宅ローンを完済
手順2：借り換え前の金融機関が抵当権を抹消し、書類を発行
手順3：司法書士に書類を提出、抵当権の再設定を実施
手順4：借り換え完了

スムーズな手続きのために大切なことは、金融機関とのマメな連絡です。
融資実行日が近づけば近づくほど慌ててしまいがちなので、細かい日程調整や書類の準備などは
なるべく早く済ませておきましょう。

4．売却を視野に入れて家の売却額を知っておこう

「家を売却するかしないかは、今の段階ではわからない！」という方も多いかもしれません。
ですが、将来的な家の売却を視野に入れて、今のうちに売却額を知っておくことをおすすめします。

①複数の不動産会社に査定依頼をする

「住宅ローンの借り換えを検討したけれど、収入面で審査に通らなかった……」ということもあるでしょう。
借り換えが不可能な場合には、家を売却することも視野に入れてみてください。

まずは、家がいくらで売れるのかを把握しておくことが大切です。
家の売却のプロである不動産会社に家の「売却査定依頼」を行いましょう。

②離婚に詳しい弁護士と提携している不動産会社を選ぶ

複数の不動産会社から査定見積もりが届いたら、売却をお願いする不動産会社を選びましょう。

どの会社に決めればよいかわからないときには

・周辺相場や事例地などのデータをもとにしっかりと査定額を出している会社
・担当者が家の売却に詳しく、信頼できるかどうか
などを選ぶ基準にしてくださいね。

5．まとめ
今回は、離婚時の住宅ローンの借入方法や借り換えの注意点を解説しました。

住宅ローンの名義変更をする場合は審査が厳しいのが現実で、金融機関にお願いをしても借り換えが難しいことも。
また、金融機関との細かい打ち合わせや、住宅ローンの仕組みを把握しておくことが必要になります。

安房リゾートなら、離婚・不動産売却・住宅ローンなどの専門的な相談をまとめてお受けできます。
ぜひお気軽にご相談ください。

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